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撰文| 张银银
图1.上海迪斯尼俯瞰图 图片来源|网络
“你现在才来看房，太晚了！一套房至少涨了100万元。”距离迪士尼5公里以外的已入住某社区保安人员向《证券日报》记者透露。在当地有多年操盘经验的销售人员说，预计将来周边住宅用地出让后，房价有可能摸到8万元/平方米，甚至10万元/平方米的顶。据了解，6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米。
上海、迪士尼、8万元/平方米……这些关键词组合在一起，无论是投资者，还是普通公众都很。
上海迪士尼周边的房价为什么会大涨，似乎不言而喻。不独上海迪士尼，全世界另外几个迪士尼周边房价也都曾受益。具体有些什么因素，且看下文；另外，上海迪士尼周边房价未来还有多少上涨的空间？这恐怕才是最受的问题。
壹|上海迪士尼周边房价为什么会涨
1、巨大的游客量
首先是游客量巨大。
媒体报道称，美国加州迪士尼，迄今为止已经有超过5.5亿人次游客入园游玩。东京迪士尼游客连续三年创新高，2014年达3137.7万人次，占东京2014年游客总人数的6.2%，2014年4月至12月的营业额达3521亿日元，净利润达608亿日元。
据法新社7月12日报道，迪斯尼首席执行官罗伯特·艾格对外宣布，上海迪斯尼主题公园开业不到一个月，就已有近100万人前去游玩。“100万游客都是保守估计。”艾格表示。据预计，每年将有1000万至2000万游客涌入该度假区。
图2.上海迪士尼一角 图片来源|网络
有了人气，可以带动各种消费，房价预期自然是涨。
2、交通配套进一步完善
相对过去，上海迪士尼所在的川沙片区交通好了很多。
图3.上海迪士尼地铁站 图片来源|网络
上海市政府为此投入巨大，最显见的就是地铁11号线。就像全球房地产咨询公司仲量联行的研究员沃纳·布朗所言，这条线提供了一条进入前滩新写字楼群的直接通路，进而推动了住宅价格的上涨。迪士尼乐园周边地区，特别是11号线的最后一站和倒数第二站有着非常宜人的居住环境，因此有可能发展成郊区居住区。”
3、商业增量不容低估
几乎每个迪士尼周边都是特色购物圣地。
正如媒体所报道的，上海迪士尼乐园本身只占这片旅游区专用占地的一小部分（3.9平方公里），其所处的这片核心区域正在迅速被各种酒店、购物中心和高端住宅开发项目团团包围。
图4.舞浜站是到东京迪士尼乐园必经的站，旁边的IKSPIARI伊克斯皮儿莉购物中心 图片来源|网络
譬如唯泰公司正在附近区域建一个奥特莱斯项目。还有意大利的RDM集团。他们希望，只要游客来到上海的这个郊区，他们就禁不住诱惑，把到奥莱购物也纳入行程，这样会让旅游更加物有所值。”
一句话，上海迪士尼周边的商业及各种配套在逐步完善中。
贰|上海迪士尼周边的房子算大涨吗?
上海迪士尼所在的川沙板块房价7年来，从2009年的11153元/平方米涨到去年的29264元/平方米，涨了162.3%，高于全市的101%，而板块内最贵的项目成交均价已达到3.97万元/平方米。
图5.上海2011-2015房价走势 图片来源|腾讯网
上海本地人，或者熟悉上海的地理的人都知道，迪士尼所在的片区原来不是什么繁华地带，还有大量耕地，以前没有多少上海城市人住这里，或者选择住这里。实际上，如果上海迪士尼片区本来就发达，上海市政府又怎么可能要重点开发这一片，迪士尼怎么可能捡到便宜的桃子。
对于上海市政府和迪士尼来说，干的就是双赢的事。客观来说，上海迪士尼周边的房价最近几年的涨幅确实够高，但绝对价格在上海依旧不算高。
叁|上海迪士尼周边房价还会大涨吗？
1、迪士尼不总是没有风险
据外媒6月11日报道，迪士尼(Walt Disney)(DIS.N)宣布季度获利不及华尔街预期，为至少两年来首次，因旗下ESPN体育电视网络的广告收入和用户数量均下降，主题公园和消费部门也也逊于预期。迪士尼股价在周二盘后下挫4.5%。
注意，主题公园营收也逊于预期！
这样的情况其实由来已久。早在2009年11月12日迪士尼公司公布当年第四季度财报，该财季内公司录得8.95亿美元净利润，较上年同期的7.6亿美元有大幅提升，但在主题乐园方面却出现了17%的利润下滑，仅有3.44亿美元。而在第三财季，主题乐园业务已下挫了19%，录得5.19亿美元净利。
哪怕是连续盈利25年、被视作迪士尼乐园成功全球化旗帜的东京迪士尼在2009年4月1日至9月30日期间，主题乐园营业收入也下滑6.2%至1337亿日元，利润更大幅下挫21.7%，仅完成122亿日元。
还有更坏的消息：香港迪士尼在裁员。
正当上海迪士尼今夏开幕在即，香港迪士尼正经历自开业十年来最大规模的裁员。香港迪士尼集团4月18日向财新记者表示，集团正在进行人员调整，涉及人数不超过100人，主要原因为检视业务需要和提升运营效率，离职人员全部来自后勤支援职位。
当然，香港有其特殊原因：在香港旅游零售业持续低迷以及上海迪士尼即将开业的双面夹击下，香港迪士尼于2015年业绩转盈为亏，为2012年以来首次出现亏损。
2015年，香港迪士尼乐园录得净亏损1.48亿港元，总收入51.14亿港元，同比下跌6.44%；未扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利8.05亿港元。全年整体入场人次减少，为680万人次，较去年同期的750万下跌9.3%；酒店入住率79%；客源构成方面，2015年本港游客占游客总数的39%，较去年上升7个百分点，而来自中国内地的游客占游客总数的41%，同比下降7个百分点，国际游客保持在20%。
2、外部的竞争也很激烈
上海迪士尼会对香港迪士尼造成影响，同样反过来，香港迪士尼本身也是上海迪士尼的竞争对手。不仅香港，邻近的东京也是对手。
除了周边的迪士尼外，其他主题乐园的竞争也很激烈。王健林先生不是说过吗，有万达在，迪士尼误读了中国市场。王先生说，迪士尼上海度假区这一头“好虎”架不住万达的“群狼”，认为全球最大的娱乐公司迪士尼误读了中国市场。
虽然迪士尼则称，王健林的此番言论不值得回应。游客会最终做出他们的判断。但，你不得不承认，万达文旅城确实很拼。
不要低估了其他竞争对手。
以上两点分析，背后的逻辑是，如果上海迪士尼发展不如预期，那么周边的房价预期也容易跟着走低。
3、上海常住人口控制
这么多年来，上海常住人口2015年首次负增长，都知道上海市政府在控制人口。如果上海真能控制住人口，上海常住人口的购房需求将相对减弱，这对川沙板块来说，不是好事。毕竟，川沙板块周边还是差了一点，离主要上班地点还是偏远。
4、警惕炒作风险和泡沫
最近，有媒体分析称，上海迪士尼所在的川沙板块，处于非市中心区域，近期上涨动力不足，2015年全市房价上涨了18.82%，而川沙板块则仅上涨了2.46%。
川沙板块作为迪士尼概念已经大涨了几年，迪士尼开业，前期的炒作确实是有，川沙板块房价的涨幅要继续明显高于上海全市，这难度不小。
本文最早曾于6月11日首次推送，此次根据最新进展，修改后发布
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