青客之后蛋壳也迎来IPO长租公寓会迎来春天吗

　　新浪科技 张俊

　　继上一年11月青客公寓登陆纳斯达克后，蛋壳公寓也于17日正式挂牌纽交所，成为第二家上市的我国长租公寓企业。

　　不过与上市潮相随同的是，长租公寓职业依旧面临着一些亟需处理的问题：合规、盈余、服务等。青客公寓上市后，股价已从此前的发行价17美元跌至现在的12美元左右，市值缩水近30%。

　　“一家公司并不代表着全职业的水平，蛋壳应该上市，用数据改动咱们的一些观点。”蛋壳公寓出资方、愉悦本钱开创及履行合伙人刘二海向新浪科技表明。

　　不过蛋壳上市首日股价也呈现必定动摇，蛋壳能否走出职业阴霾，仍需拭目而待。

　　运营房间5年增加178倍 定下100万间方针

　　蛋壳公寓树立于2015年头，当时长租公寓正值风口，之后便敞开了快速扩张之路。蛋壳公寓履行董事长沈博阳曾在承受新浪科技采访时表明，作为一家创业公司，作为的事故成风口时，必需求拼命高速开展。“乃至短期之内献身出资人的利益，咱们或许幸亏一点钱，但我仍然要开展速度。”

　　2015年年末，树立一年的蛋壳公寓的房源数量为2000多间，2016年年末到达了12000间，2017年年末做到了7万间，2018年头到达了8万间。而招股书显现，到2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等13地商场，共运营406746间房间。蛋壳方面称，与树立的第一年比较，运营的房间数量增加了178倍。

　　尽管每年都保持着高速增加，但沈博阳在2018年头给蛋壳定下了三年内房间数量到达100万间的规划。作为比照的是，另一家长租公寓企业自若已在2019年末宣告房间数逾越100万间。

　　“我以为规划仍是重要的，因为规划上不去，什么都分摊不下去，广告必定分摊不下去，服务也分摊不下去，也无法树立服务系统。”刘二海向新浪科技说道。不过他坦言，作为出资人，并没有要求蛋壳在房间数量上必定逾越自若，但“至少规划要适当”。

　　为了扩展规划，蛋壳也采取了扩张事务线和并购的方法。

　　2018年11月，蛋壳公寓新推出了筑梦公寓，首要供给面向蓝领集体的职工宿舍；2019年1月，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债款）全资战略收买长租公寓运营商爱上租。生意完结后，蛋壳公寓办理房间数量到达挨近40万间。

　　而刘二海以为，蛋壳公寓快速扩张背面，与自研的智能数据系统的支撑也分不开。“有了这个智能数据系统之后，就可以了解整个城市房价的分配，以及或许租借出去的价格。有了这些数据，在拿房的时分你就勇于去拿，也知道差价会是怎样的状况。”

　　怎么破解服务、租金贷等职业难题？

　　快速扩张的一起，长租公寓职业也面临着服务、合规等一系列问题，这也是青客公寓、蛋壳公寓、自若等玩家需求一起面临的问题。

　　此前，自若就被曝出多起甲醛门事情，相关服务投诉也是层出不穷。刘二海表明，蛋壳的经历便是树立内部监控系统。首先是在收购和施工的环节，不能运用甲醛超支的资料；其次是施工之后进行甲醛处理；终究是装饰完结之后，到达规则的空置时刻。“事前、事中和过后的环节都要留意，因为这是长时刻生意，不是简略的生意就完毕了，租客要在房间住很长时刻。租客也在觉悟，乃至自带仪器检测，我觉得也诈骗不了谁。”

　　在17日的上市现场，蛋壳公寓联合开创人兼CEO高靖也在致辞中表明，上市之后的蛋壳能做的还有许多，将一直不忘初心，继续深耕住宅租借商场，经过精细化运营，将服务做到极致。

　　在服务质量问题之外，长租公寓职业也面临着方针方面的压力。

　　2019年12月，住宅和城乡建设部等6部分联合印发了《关于整理标准住宅租借商场秩序的定见》，明确提出各地方辅导住宅租借企业在银行建立租借资金监管账户，将租金、押金等归入监管账户；住宅租借企业租金收入中，住宅租金借款金额占比不得逾越30%，逾越份额的应当于2022年末前调整到位。

　　租金和押金的透明化，以及30%的租金贷红线，无疑将进一步加大长租公寓企业的资金压力。依据蛋壳公寓招股书发表的数据，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上运用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%，依旧远高于30%的红线。

　　刘二海则以为，该方针的出台有利于长租公寓职业回归正常的理性开展轨迹。“过快的扩张其实便是有害的”，刘二海说，一些草创长租公寓企业扩张前期缺乏经历，办理水平也跟不上，过快开展很简单导致崩盘。“这个方针实际上愈加促进了头部品牌长租公寓的开展。”

　　能否走出亏本阴霾？

　　因为存在着昂扬的收房本钱、装饰本钱，投入大、继续亏本，一直是笼罩在长租公寓职业玩家们头顶的暗影。

　　此前上市的青客公寓财政多个方面数据显现，2017年和2018年，青客公寓的经营收入为5.23亿元和8.90亿元。净亏本分别为2.45亿元和5亿元；到2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，净亏本则为3.73亿元。

　　蛋壳公寓尽管在房间规划、租借率、续租率等指标上要好于青客公寓，但也继续处于亏本的境况。其招股书显现，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月，营收分别为6.57亿元，26.75亿元和50亿元；净利润方面，2017年、2018年和2019年前9个月净亏本分别为2.72亿、13.70亿元和25.16亿元。

　　刘二海坦言，因为行情在发作显着的改变，二级商场包含成长时刻出资都对亏本愈加灵敏，曩昔求开展而现在是求盈余。“蛋壳公寓的确需求在当期盈余与长时刻开展之间作出平衡”，刘二海说，“关于蛋壳来说，我从不置疑它的盈余性，但外界或许会对现金流是否健康提出质疑。至少我没有看到蛋壳在现金流上呈现一些显着的反常问题。”

　　在他看来，蛋壳公寓的盈余模式是明晰的，一是租金差，包含涣散式公寓和蓝领公寓，未来蓝领公寓的空间会更大；二是增值服务，比方电子门锁，网络，电力，保洁等；三是到达必定规划，还有流量的生意可做。

　　“从长租公寓能否挣钱这件事来看，应该是没有置疑的，必定是个挣钱的生意。”刘二海向新浪科技说道。不过他也指出，上市之后的蛋壳需求在速度和盈余之间做好平衡，并把服务质量放在首位。

　　至于蛋壳上市后的股价涨跌，他坦言并不特别介意，“咱们仍是长线的出资人，没想着短期炒一把就赚点钱。蛋壳的股票咱们短期也不会卖，涨跌点没什么太大的联系。终究仍是要看企业未来的成长和数据。”